È sufficiente l’atto unilaterale, scritto anche a posteriori, in cui l’unico intestatario formale dell’abitazione riconosce che l’acquisto è avvenuto in comunione. Nel patto fiduciario, infatti, non serve un atto scritto che sia bilaterale e contemporaneo alla compravendita. L’orientamento dei giudici di legittimità.
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del 08/05/2023
di Dario Ferrara
Basta la scrittura privata intervenuta fra le parti a dimostrare la comproprietà dell’appartamento. È sufficiente l‘atto unilaterale in cui l’unico intestatario formale dell’immobile riconosce che l’acquisto del cespite è invece avvenuto in comunione e che egli è soltanto comproprietario del bene.
Il patto fiduciario, infatti, non richiede la forma scritta ad substantiam: non serve dunque un atto scritto che sia bilaterale e contemporaneo all’acquisto fiduciario, ma risulta idoneo l’atto unilaterale scritto a posteriori, in cui il fiduciario riconosce che a monte c’è un impegno espresso dalle parti in forma orale. Il fiduciante, cioè la parte che non figura come proprietario dell’immobile, è esonerato dall’onere di dimostrare il rapporto fondamentale, la cui esistenza si presume fino a prova contraria del fiduciario, vale a dire l‘intestatario formale. È quanto emerge dall’Ordinanza 10472/23, pubblicata il 19 aprile dalla seconda sezione civile della Cassazione.
Basta la scrittura privata intervenuta fra le parti a dimostrare la comproprietà dell’appartamento. È sufficiente l’atto unilaterale in cui l’unico intestatario formale dell’immobile riconosce che l’acquisto del cespite è invece avvenuto in comunione e che egli è soltanto comproprietario del bene.
L’orientamento della Suprema corte. Sono state le Sezioni unite civili, con la sentenza 6459/20, a chiarire che il patto fiduciario sull’immobile non richiede la forma scritta, intesa come atto bilaterale e contemporaneo all’acquisto: risulta invece sufficiente la dichiarazione unilaterale per iscritto in cui il fiduciario s’impegna a trasferire il bene al fiduciante in attuazione dell’accordo.
Sul piano obbligatorio il patto fiduciario dà luogo a un assetto di rapporti rispetto al quale il fiduciario è tenuto verso il fiduciante a tenere una determinata condotta nell’esercizio del diritto acquistato in base all’accordo, compresa la necessità di ritrasferire il diritto al fiduciante o a un terzo da lui designato.
Il Collegio esteso della Suprema corte ha accolto, quindi, l’orientamento in precedenza minoritario secondo cui è sufficiente la successiva dichiarazione unilaterale redatta per iscritto e sottoscritta in cui il fiduciario si impegna a ritrasferire determinati beni al fiduciante, in attuazione esplicita del patto. E ciò perché ben può sussistere anche un impegno orale delle parti a monte della dichiarazione unilaterale scritta in cui l’intestatario dell’immobile, riconoscendone il carattere fiduciario, promette il trasferimento del bene al fiduciante: l’atto scritto del solo fiduciario, laddove serve ad attuare il patto preesistente, ha una propria dignità e dunque può costituire un’autonoma fonte dell’obbligazione del promittente, a patto che enunci in modo chiaro l’impegno e il contenuto della prestazione.
Il caso. È accolto il ricorso proposto dall‘ex compagna dell’uomo cui risultava intestato l’appartamento. La signora deduceva che, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare per l’acquisto dell’abitazione, l’allora suo partner l‘avrebbe convinta a non figurare nell’acquisto dell’immobile. E ciò sul rilievo che altrimenti avrebbe perduto l’assegno di mantenimento versatole dall’ex marito.
Le parti avevano deciso tuttavia di regolamentare i loro rapporti patrimoniali con una scrittura privata per il caso che fosse venuta meno la relazione affettiva (e dunque la convivenza). Dopo circa due anni l’uomo, infatti, se ne era andato via da casa, ma aveva intimato alla ex di lasciare l’immobile, detenuto a suo dire senza titolo.
La signora si è rivolta al giudice, chiedendo fosse accertata l’autenticità della scrittura privata e di essere dichiarata comproprietaria dell’appartamento. L’ex compagno, dal canto suo, spiegava anche la domanda riconvenzionale: pretendeva 10 mila euro a titolo di canone di locazione per il periodo dopo la fine della convivenza in cui la controparte aveva abitato nell’alloggio.
Il Tribunale ha accolto la domanda: la scrittura non soltanto era genuina ma costituiva un atto di disposizione a effetti reali. E quindi la donna è stata dichiarata comproprietaria dell’abitazione e l’ex condannato a versarle oltre 1.600 euro, somma stimata dal consulente tecnico d’ufficio pari alla differenza fra il valore dell’immobile e le spese di manutenzione.
Tuttavia, in secondo grado, l’uomo è stato dichiarato proprietario esclusivo dell’appartamento, anche se ha dovuto versare oltre 17 mila euro alla ex per il debito maturato nei confronti di lei per l’acconto pagato al preliminare (circa 6 mila euro), le spese di ristrutturazione riconosciute nella scrittura (oltre 3 mila euro) e i ratei di mutuo (poco meno di 8 mila euro). Ma allo stesso tempo la ex è stata condannata a versargli 300 euro per ogni mese in cui aveva vissuto nei locali, dopo la fine della relazione affettiva, a titolo di indennità di occupazione fino al rilascio dell’immobile. Il tutto sul rilievo che la scrittura privata intervenuta fra le parti non costituisce un atto dispositivo della proprietà del bene con effetti reali ma soltanto una regolazione del dare e avere fra le parti. Tuttavia, presso i giudici di legittimità, ha trovato ingresso la censura della donna che denunciava la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1322, 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c. sull’interpretazione dei contratti.