Anche nella cosiddetta fase 2 del Covid-19 rimane dubbia la possibilità per i condomini di riunirsi. Non è infatti del tutto chiaro come applicare le norme di cui al recente dl 33/2020 del 16/05/2020, mentre la cosiddetta assemblea a distanza continua a essere guardata con sospetto ed è ancora un oggetto misterioso

daDEL 25/05/2020

Pagine a cura di Gianfranco Di Rago

Assemblee condominiali: via libera con riserva. Anche nella cosiddetta fase 2 del Covid-19 rimane dubbia la possibilità per i condomini di riunirsi. Non è infatti del tutto chiaro come applicare le norme di cui al recente dl 33/2020 del 16/05/2020, mentre la cosiddetta assemblea a distanza continua a essere guardata con sospetto ed è ancora un oggetto misterioso. Nel recentissimo decreto rilancio (dl n. 34 del 19 maggio scorso) non vi è poi traccia di alcuna disposizione sul punto ed è anzi sparito all’ultimo momento l’articolo che, stando all’ultima bozza inviata alla Ragioneria generale dello Stato per la bollinatura, avrebbe creato una sorta di scudo per gli amministratori in scadenza di mandato e avrebbe rinviato di sei mesi i termini di legge per la proposizione all‘assemblea del consuntivo di gestione. Cerchiamo allora di riannodare le fila della vicenda.

Il divieto di riunione. Con la dichiarazione dello stato di emergenza del 30 gennaio 2020 il governo ha gradualmente messo in atto una serie di incisive misure di contenimento del contagio sull’intero territorio nazionale. Sono stati adottati numerosi provvedimenti che hanno man mano limitato lo svolgimento della maggior parte delle attività economiche e imposto ai cittadini il confinamento nelle proprie abitazioni. Ne è seguita la sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo e religioso, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico (art. 1, comma 1, lett. c), dpcm 1 marzo 2020). Come chiarito anche nelle faq predisposte dalla presidenza del consiglio dei ministri e pubblicate sul relativo sito internet, anche le assemblee condominiali sono state dunque vietate durante il periodo di emergenza, a meno che non si svolgessero con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere. Sul punto si è quindi aperto un ampio dibattito sulla possibilità o meno di ricorrere all’assemblea in videoconferenza (si vedano ItaliaOggi del 24 marzo 20202 e ItaliaOggi Sette del 6 aprile 2020).

Con l’avvio della cosiddetta fase 2 è nuovamente possibile svolgere le assemblee condominiali? Con l’art. 1, commi 8 e 10, del dl n. 33/2020 è stato di fatto superato il divieto di riunione vigente nella cosiddetta fase 1, a condizione che vengano rispettate tutte le misure precauzionali di cui al dl n. 19/2020 e al dpcm del 17/05/2020. Anche le assemblee, quindi, pare possano tornare a svolgersi liberamente. Almeno sulla carta…

Occorre infatti considerare che con il predetto decreto legge è stata creata una sorta di cornice normativa nella quale, in linea con quanto indicato nell’iniziale dichiarazione dello stato di emergenza, potranno andarsi a iscrivere nuovi ed eventuali provvedimenti, nazionali o locali, che adottino misure più restrittive sulla base dell’andamento dei dati epidemiologici. Sarà quindi volta per volta necessaria una verifica delle disposizioni vigenti nel territorio in cui si dovrà svolgere l’assemblea.

Attenzione alle misure di sicurezza. Sarà ovviamente indispensabile che la riunione si svolga nella massima sicurezza, ossia con l’adozione di tutte le precauzioni indicate a più riprese in queste settimane, a partire dal rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro. Questa circostanza solleva evidentemente una serie di problemi in capo al soggetto chiamato a convocare l’assemblea, ossia l’amministratore, analogamente a quanto avvenuto in questi giorni ai commercianti e agli imprenditori che hanno deciso di riavviare le proprie attività. In primo luogo, infatti, occorrerà individuare uno spazio di ampiezza tale da consentire il rispetto del distanziamento imposto per legge. E le misure, ovviamente, varieranno in base al numero degli aventi diritto a partecipare alla riunione. Anche in questo caso, come si è detto a suo tempo a proposito dell’assemblea a distanza, può risultare di indubbia utilità il ricorso allo strumento della delega, ovviamente rispettando i limiti di legge per il cumulo delle stesse sul medesimo soggetto.

Luogo aperto o chiuso?

Si pone allora una prima domanda: luogo aperto o chiuso? Il dl n. 33/2020 e il dpcm del 17/5/2020 non prevedono nulla al riguardo. Quindi deve ritenersi che vadano bene entrambe le soluzioni, purché vengano in ogni caso rispettate le precauzioni volta per volta necessarie. Un luogo chiuso dovrà quindi avere dimensioni utili a ospitare in sicurezza tutti i condomini eventualmente partecipanti. Ove si scelga un luogo all’aperto, occorrerà fare attenzione a individuare misure che consentano di evitare una indebita diffusione di dati personali a soggetti non autorizzati (si pensi per esempio a un’area aperta sulla quale si affaccino più edifici condominiali).

Un vademecum da Confedilizia. In questi giorni Confedilizia ha provato a stilare delle linee guida per la ripresa delle assemblee condominiali (sono pubblicate sul sito internet www.confedilizia.it), nelle quali si consiglia di fare attenzione alla scelta, nonché alla sistemazione logistica (individuazione delle aree di posizionamento delle persone con rispetto della distanza di legge) e alla igienizzazione del luogo deputato allo svolgimento della riunione (consigliata anche la fornitura di liquidi igienizzanti). Occorrerà evitare assembramenti al momento dell’ingresso e dell’uscita dei condomini dall’area e limitare il più possibile la circolazione tra i partecipanti di documentazione cartacea. Questi ultimi dovranno ovviamente indossare la mascherina e i guanti protettivi (utile anche prevederne la fornitura in sede assembleare) e dovrà essere garantito un costante ricambio dell’aria in caso svolgimento della riunione in un luogo chiuso.

La reazione degli amministratori e dei condomini. Gli amministratori e le rispettive associazioni di categoria, che si sono per lo più espressi negativamente sul ricorso alla video-assemblea durante la cosiddetta fase 1, paiono per il momento riluttanti nel ripartire con lo svolgimento delle assemblee tradizionali. Inizialmente si è evidenziato che il dato normativo non sarebbe stato ancora una volta chiaro nell’indicare tale possibilità. Ora, più fondatamente, si richiama la difficoltà di organizzare lo svolgimento in sicurezza delle riunioni e ci si preoccupa per le responsabilità che potrebbero scaturire in capo all’amministratore per eventuali contagi scatenatisi in occasione delle stesse. Occorre poi evidenziare anche un altro dato: la cronica riluttanza dei condomini a partecipare alle assemblee, nelle quali spesso non si riesce nemmeno a raggiungere il quorum costitutivo, potrebbe essere amplificata in questi primi mesi dalla paura di ritrovarsi a tu per tu con i vicini e di contagiarsi a vicenda, soprattutto in quelle aree geografiche nelle quali il virus si è manifestato in maniera più aggressiva.

D’altra parte bisogna ritornare al più presto a svolgere le assemblee condominiali. Vi sono infatti da approvare i consuntivi della passata gestione e, soprattutto, i preventivi di quella in corso, senza dei quali l’amministratore fa obiettivamente fatica ad assicurarsi dai condomini il pagamento delle quote con le quali gestire a sua volta le scadenze con i fornitori. E poi vi è il nuovo eco-bonus promosso dal cosiddetto decreto rilancio: per approvare i lavori e le procedure di finanziamento e approfittare così dell’agevolazione occorre necessariamente una deliberazione assembleare.

Le cosiddette assemblee a distanza. Con la ripartenza delle assemblee tradizionali scende definitivamente il sipario su quelle a distanza? In questi mesi detto strumento è stato osservato con diffidenza, ma anche con curiosità, da amministratori e condomini. Il dibattito che ne è scaturito fra gli operatori del settore è stato sicuramente proficuo, perché ha permesso di approfondirne i limiti e i rischi, laddove i vantaggi sono ictu oculi evidenti.

Tramontata la fase emergenziale, la partecipazione in videoconferenza all’assemblea potrebbe quindi aggiungersi a quella tradizionale e potrebbe essere attivata, ove previsto nel regolamento condominiale, a richiesta del condomino informaticamente autosufficiente, sempre che l’amministratore sia a sua volta tecnologicamente attrezzato.